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律师告诉你宅基地上房屋拆迁如何补偿？

2025-04-13 3

文 | 鲁金艳

一、案情简介
马女士是上海奉贤区某村村民，1988年办理了建房手续后在宅基地上盖有二百多平米的房屋，一直由马女士及其爱人共同居住，且产权人为马女士。后马女士的女儿与其女婿胡先生结婚，2001年马女士的女婿胡先生将户口拆入马女士的房屋内，但因双方因感情问题双方于2010年离婚。
2011年马女士所在村的集体土地被列入征收范围，奉贤区规划和土地管理局给予的房屋补偿安置方案中认定马女士的合法建筑面积为170平方米，其中房屋附属设施的面积不给予任何补偿，且还将马女士及其女儿、女婿、外孙女作为房屋的共同所有权人作出安置补偿决定，并申请奉贤区法院强拆了马女士的房屋。
而按照上海的拆迁政策，其女儿、女婿及外孙女作为该村的村民每人单独有45平方米的房屋补偿安置，而其外孙女因是独生子女，按政策可享受两人的房屋补偿安置。但是上海市奉贤区规划和土地管理局将马女士私有产权房屋混同，认定在马女士的房屋内有其女儿、女婿及外孙女四个人的户口，因此对马女士的房屋不作任何补偿，仅按人口给予每人45平方米的安置。马女士的女婿胡先生遂委托北京圣运律师事务所王有银主任及其团队主办律师鲁金艳帮助维权。
二、律师说法
1、 马女士宅基地上的房屋在拆迁过程中是否应该给予补偿？
《土地管理法》第二条：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”和第四十七条“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。” 以及《物权法》第四十二条“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”而本案中马女士的房屋在建房之初始即取得审批并办理了产权证书，因此，马女士宅基地上房屋面临拆迁时，依法应当享有补偿。
2、 宅基地上的附属设施在拆迁补偿的过程中是否应该得到补偿？
根据《物权法》152条之规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。由此可知，马女士住宅的附属设施是法律明确规定的可建设的建筑，在征地拆迁过程中应依法给予补偿。
奉贤区规划和土地管理局能否将胡先生及其女儿的房屋补偿政策与马女士的房屋混同，即将马女士的合法住宅进行均分补偿给其女儿、前女婿及外孙女？答案是否定的。《宪法》第十三条规定“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”因此，公民的私有财产不能因政府的征收行为而均分给予给房屋内挂靠的户口人数。显然，该区规划和土地管理局的做法是与宪法及相关法律规定相违背，属于知法而犯法的行为。

王有银律师，北京圣运律师事务所主任，中国传媒大学法学兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，近二十年法律服务经验，擅长行政复议、诉讼、谈判。自2015年5月1日，新行政诉讼法实施以来，北京圣运律师事务所以王有银律师（笔名王优银律师）为代表的民告官团队律师胜诉超一千件。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。荣获“2013年度中国十大最具影响力律师”、“2015年度最受媒体欢迎律师”等称号。
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