题记：法律关系是民事诉讼纠纷处理理论和实践中均需首当解决且尤为重要的关键问题，厘清法律关系对案件的代理或审判思路均起到非常重要的作用，本文将通过笔者代理的一起实际案例浅析法律关系在审判实务中的重要性。

 

一、案件简介

2011年5月，王某与A开发商签订《上海市商品房预售合同》，约定由王某向A开发商购买系争房屋，房屋价款1000万，该合同补充条款第16.3条约定王某拥有合同附图所示占地面积（面积约1062平方米）的专有使用权……等。2013年5月，王某因自身原因无能力继续履行合同，便与胡某、A开发商就系争房屋的转让事宜进行协商并签订了《协议书》，载明：鉴于王某于2011年5月与A开发商签订《上海市商品房预售合同》，……现王某提出解除原预售合同，经王某介绍，由胡某购买该房屋，现A开发商同意协助王某、胡某办理相关注销和重新出售的手续……，第二条约定胡某有意向以总价1300万元购买该房屋，房屋建筑面积327.72平方米，地下附属面积197.67平方米，占地面积1450.01平方米，由胡某向A开发商支付1000万，向王某支付300万……如一方违反本协议的约定或因一方原因导致本协议解除，则应当分别向另外两方支付违约金，违约金为购房合同总价的10%。

2013年6月，A开发商与胡某就该系争房屋签订《上海市商品房出售合同》，约定由胡某向A开发商购买系争房屋，房屋价款1000万。此后，胡某按照《协议书》和《上海市商品房出售合同》的约定履行了全部付款义务，A开发商也按约将系争房屋产权证办至胡某名下。胡某取得产证后认为产证登记的占地面积为1122.30平方米，与《协议书》中约定的占地面积1450.01平方米不符。胡某因此与A开发商发生纠纷诉诸法院，要求A开发商承担赔偿责任支付赔偿款140多万。本所律师接受被告A开发商的委托，代理其与原告胡某、第三人王某之间的该起商品房预售合同纠纷案件。

二、 律师分析

本案中，胡某认定A开发商未按照《协议书》约定的占地面积1450.01平方米的标准向其交付房屋，存在违约并造成了胡某的损失，因此要求A开发商承担损失赔偿责任。为此，胡某提供的证据有：《上海市商品房出售合同》、《协议书》、房产证、律师函、评估报告。

针对王某的诉讼请求及事实理由，本所律师以胡某买卖房屋交易的真实主体是王某和胡某，即买卖关系是发生在王某和胡某之间，A开发商只是配合协助办理手续而已，房屋第二次交易的溢价全部由王某取得，王某才是第二次交易的卖方这一观点作为主要的抗辩意见，发表的代理意见主要包括：1）系争房屋是第三人王某卖给胡某，A开发商只是配合办理相关手续，帮助交易方规避税收，A开发商两次出售房屋的价格未发生任何变化，而王某取得了房屋第二次交易的溢价，《协议书》中约定的占地面积也是胡某和王某自行协商而进行的约定，该责任不应当由A开发商承担；2）即便法院认为出售方应当是A开发商，那么《协议书》属于意向性文件，最终应当以双方签署的正式出售合同为准，应当按照最终签署的出售合同执行，而出售合同中未对占地面积进行约定，胡某主张的损失赔偿没有合同依据；3）《协议书》中的占地面积数字是建筑面积重复计算的结果，属于笔误，A开发商在整个交易过程中没有过错，且未违约。

根据双方提供的证据和发表的意见，一审法院认为：协议书和出售合同均为各方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。根据协议书约定可以看出A开发商与王某签订的预售合同解除后，A开发商与胡某重新签订出售合同，且胡某按照出售合同约定的价款向A开发商支付了购房款，所以认定系争房屋买卖的主体为胡某和A开发商。出售合同未对占地面积进行新的约定，所以占地面积仍应按照《协议书》的约定执行。土地面积对别墅的定价具有重要影响，不论A开发商是否具备主观故意，协议书中约定的面积显然与产权证上登记的面积不符，A开发商理应承担违约责任。根据双方签约时的过错程度、合同的具体约定、房屋的差价金额及市场价的变动等因素，一审法院酌情确定A开发商应赔偿胡某人民币90万元。

一审判决作出后，胡某、A开发商均不服该份判决并提起上诉。

本所律师分析了一审法院观点后在二审中果断调整了本案的代理思路，主张第二次买卖交易的实质是胡某对王某与A开发商之间预售合同权利义务的整体受让，虽然卖方仍然是A开发商但是作为买方的胡某其权利义务是继承于王某，双方仍应按照A开发商与王某签署的预售合同执行。并在二审中提出如下代理意见：

1）若认定系争房屋实际的卖方为A开发商，那么系争房屋的买方从第三人王某变更为胡某的法律性质应属于王某将其预售合同项下权利义务进行整体转让给胡某，应当产生权利义务整体转让的法律效果，A开发商与胡某之间应以第一份预售合同（即A开发商与王某之间签署的预售合同）作为履约依据。基于胡某概括性地受让王某在其与A开发商之间预售合同项下房屋买受人的权利义务的法律关系，胡某应当知道并了解该预售合同已经明确约定了系争房屋占地面积（专有使用权）为1062平方米。A开发商交付的房屋土地独用面积是否符合合同约定，应当根据该预售合同约定进行判断。

2）三方协议中占地面积数据与预售合同约定不一致仅仅只是一个笔误，不应认定是对交易标的物做出的变更约定，就一般交易常识和正常交易规则而言，在交易标的不变的情况下，若交易房屋相关面积增加的，交易价款应当增加才合理。若认定三方协议书中，各方真实意思是希望变更系争房屋占地面积（专由使用权），各方理应相应约定增加房屋交易价款才合理。但是占地面积发生388平方米的变更而合同价格除了建筑面积补差没有任何涨幅这是完全违背逻辑，违背市场价值，更违背各方真实意思表示。由此也可以看出交易的实际情况就是按照预售合同的价格出售预售合同约定的房屋，《协议书》中占地面积数据仅仅只是个笔误而已。

3）该笔误并不是胡某决定是否购买该系争房屋的重要影响的事项，胡某也没有因为该笔误产生任何损失，A开发商更未因此而获得任何利益，该房屋的溢价款也系由胡某直接支付给王某，判令A开发商因为一个对于交易无关影响的笔误承担巨额的赔偿责任严重显失公平正义。因为一个笔误而需承担巨额的赔偿费用，显然对A开发商而言严重不公平。

二审中争议焦点为：1）系争房屋买卖交易双方是胡某与A开发商，还是胡某与王某；2）交易双方应当按照哪一份协议履行双方权利义务。

 

三、 法院认定

二审法院确认一审查明的事实属实，但认为：

根据预售合同、协议书和出售合同约定的权利义务变化来看，A开发商在出售合同中仍旧沿袭了预售合同的权利义务，而胡某则承继了王某在预售合同中的权利义务，并向王某额外支付了对价。虽然《协议书》中写明原预售合同解除，重新签订新的出售合同，但实质仍是王某将预售合同权利义务的概括转让给胡某，胡某仍将遵守预售合同的约定。胡某以协议书约定的面积为依据要求A开发商支付违约赔偿金，依据不足，不予支持。A开发商的上诉请求，于法有据，予以支持。

最终，二审法院判决撤销一审民事判决，对胡某的诉讼请求不予支持。

 

四、 案件亮点

1、代理思路的大胆调整。

本案中一审和二审是两种完全不同的代理思路。一审的代理思路是我方非真实的交易主体，因交易引发的责任也应与我方无关。根据协议书中明确的交易背景，A开发商只是配合办理手续，在协议书中对于面积有明确约定的情况下若想对于面积差异不承担责任则需证明A开发商并非交易方，不应当对交易的履行承担责任，即便是胡某有损失也应当向获得收益的王某主张。二审的代理思路是虽然A开发商签署了出售合同是交易的主体，但胡某的权利义务是继承王某预售合同中的权利义务，并非是根据协议书取得的权利义务，属于权利义务的概括转让，面积应按照预售合同约定执行。同一案件基于同样的事实采取完全不同的代理思路在诉讼中是比较有风险的操作，但本案中基于一审法院的观点以及确实有签订出售合同的背景下，需考虑认可A开发商为交易主体的情况下分析是否违约，基于哪份约定的违约，这样才有了二审中全新的代理意见。本案代理思路的大胆调整对案件起到了柳暗花明又一村的效果。

2、法律关系的有效把握。

本案中一审二审中不同的代理思路体现的是两种法律关系。不同的法律关系对应双方不同的权利义务，也作为是否违约的判定依据。案件中到底体现的是何种法律关系也是我们诉讼中需要重点解决的关键问题，但往往案件因为约定不明、用词歧义、前后矛盾、交易安排与约定不符等等众多问题导致纠纷中法律关系复杂无法准确认定。本案也是因为法律关系有争议法院对法律关系认定不同导致了一审和二审完全不同的判决结果。在法律关系复杂的案件中我们不妨从不同的法律关系角度去做案件分析，最终找到能够突破案件的法律关系作为基础去赢得案件。