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原房主“一房二卖”,如何确定房屋所有权的归属?

2025-02-19 5

原房主“一房二卖”,如何确定房屋所有权的归属?

咨询论法律师称:其某签订了一份房屋买卖协议,约定张某将其所有的套房屋出售给刘某,房屋总价80万元,协议生效之日首付现金50万元,余款在房屋过户后一次性付清。刘某按约定支付了首付款,张某向刘某交付了房屋。此后,张某就该房屋又与陈某签订一份买卖协议,约定张某将上述房屋出售给陈某,房屋售价为90万元。协议签订后,陈某向张某付清了全款,张某陈某办理了房屋所有权变更登记手续刘某知情后起诉至法院,请求张某向自己履行房屋过户登记手续。刘某问还能要回所购房屋吗?

我国《合同法》第六条规定:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”房屋买卖合同生效后,当事人应当全面、正确地履行合同,这既是合同效力的体现,也是合同当事人的义务。上述案例中,出卖人先后与两个买受人签订了房屋买卖合同,但只向其中一个买受人办理房屋所有权变更登记手续,属于一房二卖行为。但是,由于房屋这一不动产物的特定性,出卖人不可能同时履行两个合同,若履行了其中一个合同,必然会对另一合同产生履行不能的违约问题。对于未取得房屋所有权的买受人,实务中存在四种情形应分别处理。

一、房屋出卖人先后与两个不同的买受人订立合同且均有效,但对后买受人办理了房产过户登记手续的,须向前合同的买受人承担违约责任

我国《合同法》**百一十条第(一)项的规定:“出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,在法律上或者事实上不能履行情况下,买受人不得要求履行。”该法**百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

两个房屋买卖合同均有效,因成立在后的合同的买受人已实际取得房屋所有权,其债权已得到满足。但是,对于前买受人而言,此时其对房屋的物权请求权的基础已丧失,只享有基于房屋买卖合同产生的债权请求权,对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使其已占有了该房屋,因该房屋所有权已经登记移转于后买受人,故其对该房屋的占有即失去法律上的基础,构成无权占有,应负返还房屋的义务。

合同的标的物已经归后买受人所有,出卖人实际履行已不能,更不能强制实际履行,此时,对前买受人而言,合同上的债务转化为损害赔偿的债务。关于损害赔偿,除法律另有规定或合同另有约定外,应当以债权人所受损害及应得利益为限适用填补原则。实务中,房地产升值较快,出卖人见利背信而趁机与出价更高的买受人成交,出卖人除返还已付购房款本息外,对于高出前买受人出价的溢价部分,应当属于前买受人可期待利益,计入赔偿范围,这样有利于公平和诚信原则的贯彻。

二、出卖人与前买受人办理房屋过户登记后,又与后买受人就同一房屋订立买卖合同的,属于无权处分行为

我国《合同法》**百三十二条**款规定:“出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”该法第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)第十五条规定:“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同,合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形,买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权,请求追究出卖人违约责任的,人民法院应予支持。”

三、在一房二卖中,两次买卖均未办理过户登记手续的处理

出卖人就同一房屋签订两个买卖合同,在买卖合同均有效且均未办理过户登记手续的情况下,买受人均要求继续履行合同的,一般按照下列情形分别处理:

1、先行办理房屋所有权转移预告登记的买受人在预告登记有效期内请求继续履行合同的优先;

2、若未办理预告登记,则先行接受房屋交付的买受人请求继续履行合同的优先

3、既未办理预告登记也未接受房屋的,登记机关已经受理其房屋所有权转移登记申请的买受人请求继续履行合同的优先

4、若均无上述履行行为,先行办理网上签约或者房屋预售合同备案的买受人请求继续履行合同的优先

5、若均无上述履行行为,先行依约支付价款的买受人请求继续履行合同的优先

6、若均无上述履行行为,成立在先合同的买受人请求继续履行合同的优先

四、后买受人明知出卖人已与前买受人就特定房屋订立买卖合同,仍与出卖人就该房屋订立买卖合同的处理

后买受人在明知出卖人已将标的物出卖于他人,但仍与出卖人就该标的物成立买卖合同。后买受人可能出于两种目的:一是只为取得标的物;二是主要为了损害前买受人的利益。持有**种目的的买受人与前一合同构成竞争关系,一般不适用恶意串通,损害第三人利益而导致合同无效的规定。持有第二种目的的买受人属于恶意串通,损害第三人利益的情形,应与出卖人连带负侵权责任。也就是说,只有在后买受人出于不正当竞争目的而与出卖人订立房屋买卖合同并取得所有权,致使前买受人遭受重大损失的,才构成对前买受人债权的侵害,应当承担损害赔偿责任。

  综上所述,刘某无权要回所购的房屋,因该房屋原房主张某已与陈某办理了房屋过户登记手续,房屋所有权已归陈某所有,刘某只能依据房屋买卖合同向张某主张违约损害赔偿责任,以维护自己的合法权益。


文章分类: 论法文章
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